限购限贷政策影响 10月福州二手房成交量环比下跌7.4%

据房天下二手房数据中心数据显示，2016年10月福州二手房（住宅）挂牌均价为18900元/平米。同时据福州房屋登记中心数据显示，10月福州二手房成交量为4370套，成交环比下跌7.4%，楼市“银十”黯淡无光，主要是受到国庆期间福州出台限购限贷政策影响，购房门槛提高以及信贷审批趋严，购房者不像上半年一样踊跃入市，购房预期改变，房东不敢大幅涨价。对于后市，市场主流看法是二手房价不会大幅上涨，但也不会大幅下跌，将会逐渐趋于平衡，购房者也不断变得理性，换房群体成为市场主流。

各区县二手房挂牌均价：晋安、闽侯、仓山、台江、鼓楼、长乐、罗源、平潭、福清二手房挂牌均价分别为18212元/平米、11157元/平米、19231元/平米、20185元/平米、22949元/平米、10438元/平米、4495元/平米、7529元/平米、9620元/平米，马尾二手房挂牌均价为15001元/平米，连江二手房挂牌均价为7258元/平米。

2016年10月福州热门搜索楼盘前十名分别为华润橡树湾、福晟钱隆金山、三盛托斯卡纳小区、中庚城、公园道1号、泰禾红树林、万科金域榕郡、融侨外滩A区、融信大卫城、融信澜郡。

一、二手房市场数据分析

（一）二手房挂牌价格

全市：2016年10月福州二手房（住宅）挂牌均价为18900元/平米。

【数据来源：中指评估系统】

（二）各个区县价格：

各区县二手房挂牌均价：晋安、闽侯、仓山、台江、鼓楼、长乐、罗源、平潭、福清二手房挂牌均价分别为18212元/平米、11157元/平米、19231元/平米、20185元/平米、22949元/平米、10438元/平米、4495元/平米、7529元/平米、9620元/平米，马尾二手房挂牌均价为15001元/平米，连江二手房挂牌均价为7258元/平米。

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

【数据来源：中指评估系统】

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析 

据房天下福州二手房数据中心数据显示，10月福州各区县关注度排行如下。

【数据来源：房天下数据研究中心】

2.楼盘关注度分析

2016年10福州热门搜索楼盘分别为华润橡树湾、福晟钱隆金山、三盛托斯卡纳小区、中庚城、公园道1号、泰禾红树林、万科金域榕郡、融侨外滩A区、融信大卫城、融信澜郡。

【数据来源：房天下数据研究中心】

3.小学关注度分析

10月福州小学搜索排行榜中仓山区占据前三席，结合仓山区二手房成交量位居榜首可知，很多购房者因为孩子需要有良好的教育环境，需要改善居住环境，所以仓山区的小学受关注。

【数据来源：房天下数据研究中心】

4.户型、价格、面积关注度分析

10月福州网友关注的是50-80万元区间的楼盘，搜索占比为17.7%。其次为80-100万元，占比17.2%；再次是20-150万元区间，占比14.7%；第四是100-120万元，占比14.3%。

【数据来源：房天下数据研究中心】

10月面积区间为70-90平米的房源受欢迎，网友搜索率为23.86%，其次为90-110平米、50-70平方米和50平以下的房源，搜索占比依次为18.89%、17.04%和10.87%，第四是110-130平，占比10.77%；其他占比都在10%以下。

【数据来源：房天下数据研究中心】

10月福州二手房三居室搜索量大，搜索占比为33.12%，其次是二居室，搜索占比31.25%。

【数据来源：房天下数据研究中心】

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

10月7日福州重启限购：首套房首付低30%二套房首付低40%

此次限购主要针对三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。

福州出台了差别化住房信贷政策：

（一）对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；非本市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。（二）对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

解读：此次调控政策会一定程度的影响投资性客户，让一些投机的资金不会过多的流入房地产市场。但是对于刚需和改善型购房者来说不会有大影响，某种程度上来讲，也是利好，因为在需求量降低的情况下，开发商和二手房卖家不敢随意提价，也不会动不动捂盘惜售。

对于闽侯板块，不限购、不限贷将挤压福州部分被限客户转战闽侯，闽侯未来量价可期。对于买房者，笔者建议，可以趁着这段市场迟疑，政策效应还在的时候，积极物色合适房源，找准时机买房，因为从历史看，房子还是非常好的抗通胀的品种，加上城市化进程还没有结束，大量人口还是会聚集在福州寻求就业机会，这是一个庞大购房群体，趋势无法改变。回顾过去历史，2010年10月10日福州市首次启动限购令；2014年8月8日福建省印发楼市“新8条” 允许福厦调整限购；2014年9月22日福州市明确取消房地产限购；2016年10月7日福州市重新启动限购。这些调控措施无非历史大趋势下的小波浪，无法改变房价上涨大趋势。

2、区域价格分析

福州房产新政后市场开始冷却 购房者变理性

国庆黄金周，福州楼市迎来新一轮收紧调控大潮。6日，福州重启限购，并于7日起实施。新政没有给市场留下任何缓冲区，福州楼市“一夜变天”，五区二手房成交情况出现断崖式下跌。国庆节后，福州市场相对比较惨淡，成交量环比下降50%，今年下半年以来成交量下降3至5成。

解读：目前的市场应该是一个较为平稳的状态，购房者较为理性，一段时间后，当购房者与买房者双方都适应市场节奏后，交易量将开始上升。

3、市场展望

在榕银行房贷收紧苗头 住房抵押贷款审查趋严

在榕银行房贷市场整体仍然平稳，并未出现按揭贷款暂停的情形。不过，目前贷款出现略有收紧的苗头，个别银行个人住房抵押贷款审查趋严，如果客户申请7成贷款，银行变得更谨慎，放款周期也会适当延长。

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