放松调控房价会反弹 需要有长效机制

4月26日，国家发改委副主任宁吉喆在接受新华社专访时就直言，虽然一季度经济整体向好，但不确定因素仍存，其中一项就是房地产，未来一旦放松调控，房价就将出现反弹。在业内看来，要形成房地产市场的长期机制，推进房地产税、土地制度改革等都是有望取得进展的领域。

"近期房地产市场总体调控取得了明显成绩，但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决"，宁吉喆表示，具体来看，一二线城市房价过快上涨的压力依然存在，三四线城市去库存的压力也不小，因此，宁吉喆给出了一旦放松调控，房价还会反弹的判断。

从一系列数据看，近期我国楼市确实出现了降温迹象。此前，国家统计局公布的数据显示，今年3月70个大中城市中，有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月增加4个，其中18个为一二线城市。业内普遍认为，这与多地密集落地的楼市调控政策密切相关。"自今年3月起，以北京为首的热门城市掀起新一轮房地产调控，广州、珠海、厦门等30余个城市先后落地提高首付比、提高购房门槛等严格措施，再度进入严厉打击房价过快上涨的阶段"，亚豪机构市场总监郭毅表示，在控制需求的同时，多地还从供应角度着力，明确提出增加土地尤其是住宅类用地供应。

在业内看来，一系列调控政策切实改变了市场预期，也对平抑房价起到了重要作用，"限贷限购之后，业主惜售、调价现象明显减少，购房者恐慌性抢购也不复存在，只要目前相关政策尤其是信贷政策不放松，初步预计3个月之后，重点城市房价就会出现普遍的回落"。

不过有分析指出，短期调控虽立竿见影，却不足以根治楼市不理性的病根，针对这一情况，我国房地产市场长效机制正在加速形成。此前在4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。宁吉喆也曾公开表示，房地产的区域性、结构性矛盾给宏观调控提出了更高的要求，相关部门正紧锣密鼓地研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，将对热点城市房价上涨可能带来的泡沫严加防范和调控，同时坚持三四线城市的去库存政策。

孔丹直言，目前我国楼市调控工具库中，其实还有许多备选政策可以操作，例如尽快推行房地产税，避免业主多套持有房屋长期闲置，从而提高换手率、盘活存量房，"此外，相关部门还应积极拓展投资渠道，转移投资者对于房地产市场的热情，转而投向股市或者实体经济"。中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华则指出，积极推进土地制度改革，放宽集体土地的入市条件，或许有助于提高商品房供应量，从而稳定房地产市场。(媒体)

业内:房地产长效机制或已有草案初步文件今年或发布

25日，政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

值得注意的是，这次对于长效机制的提法用的是“加快形成”四个字，而去年底经济工作会议和今年政府工作报告的提法分别是“加快研究建立”和“加快建立和完善”，对于这一措辞的变化据记者采访的业内人士认为，房地产长效机制或已有了草案，需要加快达成共识并尽快形成正式可提交的方案，但这一过程还需要各方面政策慢慢落地和完善。

某房产业内人士接据记者采访时表示，这一措辞反映出国家对于建立长效机制还是在加速推进过程中的。“上周发改委副主任有个说法是‘目前国家正在紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施’，这意味着可能已经初步形成了一个文件，估计这个文件今年会发布出来。”他说。

“但是发布文件和形成长效机制还是有差异的，因为形成长效机制需要一个渐进过程，里面包含很多环节，如金融、税收、土地供应、住宅等等，因此出台文件本身是为了形成一个框架，然后加速推进长效机制的形成。”杨红旭说，“形成”则需要一些政策慢慢落地和完善，比如持有环节的房产税，今年立法中没有行动，这样至少在这个长效机制文件中估计对房产税会是“加快立法”这样的措辞，但它毕竟是没有出来，由加快立法到落地，再到对市场形成有效影响，还是需要过程的。所以“加快形成”不仅是发文件的问题，还是推进各方面措施落地的问题，这个需要过程。

新城控股高级副总裁欧阳捷接据记者采访时指出，长效机制是一个非常大的课题，短期来看，长效机制影响房地产与国民经济平稳健康发展、城市化布局与城镇化进程；长期来看，长效机制与土地和资本供给制度、居民财富转移与税制安排都有关系，它不仅仅是房地产业本身的长效机制，更是未来国家长远可持续科学发展的基石，也是涉及财政体制、金融体制、土地管理体制、城市管理体制、国家与企业个人财富分配体制的重大改革课题。从前期的“加快研究建立”到“加快建立和完善”，意味着长效机制或已有了草案，但显然尚未形成共识。目前的“加快形成”意味着需要加快达成共识并希望尽快整合草案形成正式可提交的方案。

同策咨询研究部总监专家接据记者采访时则指出，房地产长效机制有必要加快形成，早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整，比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。在不动产登记方面，2018年前不动产登记系统将形成，住房信息联网将实现，这为房地产税的征收奠定技术基础，同时也为“差别化”楼市调控提供政策依据，也是构建房地产长效机制非常重要的环节。在房地产税立法方面，有可能对房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

专家认为，今后最有可能直接推进的是房地产税，一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市调控长效机制三大体系之一的财税政策与措施。但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，房地产税正式推进的时间点有可能在2020年之后的两三年时间里。